O Brasil virou país do locador?

As pessoas mudaram. A nova geração quer mobilidade. Morar em ambientes pequenos virou escolha. Alugar deixou de ser plano B e passou a ser estilo de vida.

De fato, parte disso não deixa de ser verdade, mas esses não são necessariamente os protagonistas da alta da locação.

A realidade é menos charmosa. O aluguel está forte não porque todo mundo decidiu que prefere alugar. Está forte porque comprar ficou longe demais para uma fatia enorme do mercado.

A DEMANDA POR MORADIA NÃO DESAPARECE

O FipeZAP aponta que a locação residencial acumulou alta de 8,63% em 12 meses, enquanto o valor de venda subiu 5,62% no mesmo período.

Não é um movimento novo. Desde a queda na pandemia, o aluguel entrou numa trajetória de alta que foi até o fim de 2023, quando começou a perder força. Não necessariamente por uma retração de mercado, mas muito mais por um preço já estressado, com dificuldade de continuar sendo repassado ao locatário.

Hoje, em valores numéricos, o aluguel médio anunciado está em torno de R$ 53/m², contra R$ 9.720/m² na venda. Se considerarmos um imóvel de 25 m², há um valor de locação de R$ 1.300 contra uma necessidade de renda girando em torno de R$ 9 mil para conseguir financiar um imóvel de R$ 243 mil.

A DISTÂNCIA ENTRE UMA DECISÃO E OUTRA

Na compra, não basta caber a parcela. Tem entrada, documentação, custo de transação, análise de crédito, taxa de juros, limite de financiamento. E tudo isso para um imóvel cada vez menor.

As pessoas não estão necessariamente comprando compactos porque querem viver assim, mas porque é o que ainda conseguem comprar. E muitas outras nem isso. Vão para a locação porque a conta da aquisição simplesmente deixou de fechar.

Parece que o mercado se sofisticou, que o consumidor amadureceu, que o aluguel ganhou protagonismo por mérito próprio. Não é bem isso. Parte relevante dessa alta vem de um estrangulamento da compra, especialmente naquele miolo do mercado que não está protegido por subsídio e também não navega com conforto no crédito mais caro.

Esse já era um ponto sensível antes e continua sendo. O comprador médio, fora das faixas mais favorecidas e sem acesso fácil às melhores condições de financiamento, ficou no pior lugar possível: renda insuficiente para absorver o custo da compra e escassez de crédito.

A RENTABILIDADE APARECE NA LOCAÇÃO

Na venda, a lógica é muito objetiva: a metragem define majoritariamente o preço do imóvel. Na locação, a conta fica bem menos linear. O investidor compra por metragem, mas não aluga só por metragem. Ele aluga por localização, conveniência, prédio, mobiliário, operação, serviços, percepção. E, nessa conta, a rentabilidade sobe muito.

A questão não é defender um formato, venda ou locação, mas entender como as aquisições imobiliárias estão sendo feitas.

Se a compra é pela revenda, é preciso entender quem é o público e qual a capacidade de compra, financiamento e demanda.

Se a compra é pela locação, precisa entrar na conta as despesas de manutenção e entender qual formato, long stay ou short stay, faz mais sentido. Não necessariamente o mais rentável é o melhor.